Imóvel Irregular em Florianópolis: Como Vender ou Inventariar sem Travar a Negociação
- Eric Daniel
- há 4 dias
- 5 min de leitura
Dois momentos concentram a maioria das descobertas de irregularidade em imóveis: quando o proprietário decide vender e quando a família abre um inventário. Em ambos os casos, a irregularidade que estava "quieta" por anos se torna um obstáculo real — travando o financiamento, atrasando a partilha e custando muito mais do que teria custado resolver antes.
A pergunta mais frequente que recebemos é direta: "posso vender um imóvel irregular?" A resposta é sim — mas com consequências que a maioria dos proprietários não antecipa. Este guia explica o que verificar, o que regularizar e qual o caminho correto em cada situação.
Parte 1 — Regularização para Venda
Por que a irregularidade trava a venda
Quando um comprador financia um imóvel — o que acontece na maioria das transações de médio e alto padrão —, o banco exige que a matrícula reflita a realidade física da construção. Uma casa de 300m² com matrícula registrando apenas o terreno ou uma construção de 150m² não passa pela avaliação do banco. A negociação trava antes de chegar à assinatura.
Mesmo em vendas à vista, compradores sofisticados — especialmente no mercado de alto padrão do Campeche e Sul da Ilha — exigem due diligence documental. Imóvel irregular é desconto na negociação ou desistência da compra.
O que verificar antes de colocar o imóvel à venda
Antes de anunciar, o proprietário deve verificar quatro pontos:
1. Matrícula atualizada - A matrícula deve refletir a construção existente — área construída, número de pavimentos e uso. Se a matrícula registra apenas o terreno ou uma construção menor do que a real, a averbação precisa ser feita antes da venda.
2. Habite-se - O Habite-se é o documento que atesta a conclusão regular da obra. Sem ele, a construção não pode ser averbada. Se o imóvel nunca recebeu o Habite-se, a regularização precisa ser feita antes da transferência.
3. IPTU compatível com a realidade - Divergências entre a área registrada no IPTU e a área real da construção sinalizam irregularidade cadastral — que precisa ser corrigida junto à Prefeitura de Florianópolis.
4. Certidões negativas - Débitos municipais, multas e embargos ativos impedem a transferência do imóvel. Verifique a situação antes de iniciar a negociação.
Quanto tempo leva regularizar antes de vender
O prazo depende do rito aplicável:
Destrava Floripa (obras concluídas até dezembro de 2020): 60 a 120 dias em média
Processo convencional (obras posteriores): 3 a 6 meses
Esse prazo precisa ser considerado no planejamento da venda. Quem regulariza com antecedência negocia em melhores condições — sem pressão de prazo e sem desconto forçado pela irregularidade.
→ Saiba mais sobre o Destrava Floripa: Destrava Floripa: Guia Completo para Regularizar seu Imóvel em Florianópolis
O que acontece se você vender sem regularizar
A venda de imóvel irregular não é proibida, mas cria riscos para comprador e vendedor:
O comprador assume a responsabilidade pela regularização — o que vai refletir no preço
Se houver financiamento, a operação não será aprovada pelo banco
O cartório pode recusar o registro da transferência se houver pendências graves
O vendedor pode ser responsabilizado por passivos ocultados na negociação
Regularizar antes de vender protege o vendedor, viabiliza o financiamento do comprador e garante o valor justo do imóvel na negociação.
Parte 2 — Regularização em Inventário
Por que imóveis irregulares complicam o inventário
No inventário, todos os bens do falecido precisam ser avaliados, documentados e partilhados entre os herdeiros. Um imóvel irregular — sem Habite-se, sem averbação ou com área diferente da realidade — cria três problemas simultâneos:
Avaliação incorreta: o imóvel é avaliado pelo que consta na matrícula, não pelo que existe fisicamente. Uma construção de 400m² registrada como terreno terá valor subestimado — prejudicando todos os herdeiros na partilha.
Bloqueio da transferência: o cartório pode exigir a regularização antes de registrar a transferência para os herdeiros. O inventário fica parado até que a documentação esteja em ordem.
Custo maior: regularizar durante o inventário é mais complexo porque envolve múltiplos titulares — todos os herdeiros precisam assinar documentos e autorizar o processo. Quando há herdeiros em desacordo, o processo pode durar anos.
O que verificar quando o imóvel é herdado
Ao receber um imóvel por herança, verifique:
1. Situação da matrículaSolicite a certidão atualizada da matrícula no cartório de registro de imóveis. Verifique se a construção está averbada, se a área registrada corresponde à realidade e se não há ônus, penhoras ou restrições.
2. IPTU e cadastro municipalVerifique se o IPTU está em nome do falecido, se há débitos em aberto e se a área cadastrada corresponde à construção existente.
3. Existência de Habite-seSe o imóvel tem construção e nunca recebeu o Habite-se, a regularização precisa ser feita antes ou durante o inventário — de preferência antes, para evitar que o inventário fique parado.
4. Histórico de reformas e ampliaçõesReformas e ampliações feitas sem projeto aprovado precisam ser regularizadas. Levante o histórico com a família antes de iniciar o inventário.
Como funciona a regularização durante o inventário
A regularização durante o inventário pode ser feita em nome do espólio — o conjunto de bens do falecido — antes da partilha. Isso exige:
Autorização de todos os herdeiros ou do inventariante com poderes específicos
Representação por advogado no processo de inventário
Engenheiro responsável pelo levantamento técnico e pelo projeto de regularização
O resultado da regularização — Habite-se e averbação na matrícula — é obtido em nome do espólio e transferido para os herdeiros na partilha, já com a documentação em ordem.
Quando regularizar antes de iniciar o inventário
Se o falecimento foi recente e o inventário ainda não começou, regularizar antes de abrir o inventário é mais simples:
O processo é feito em nome do proprietário original
Não exige autorização de múltiplos herdeiros
O inventário começa com o imóvel já regularizado — sem travar a partilha
Essa janela existe por um período limitado — consulte um profissional para avaliar se ainda é possível no seu caso.
Como a EDF Engenharia pode ajudar
A EDF Engenharia conduz processos de regularização de imóveis em Florianópolis desde 1999 — incluindo regularizações para venda e regularizações durante inventário.
O primeiro passo é sempre o diagnóstico técnico: análise da situação documental do imóvel, identificação das pendências e definição do rito aplicável — Destrava Floripa ou processo convencional.
Com esse diagnóstico em mãos, você sabe exatamente o que precisa ser feito, quanto vai custar e quanto tempo vai levar — antes de qualquer comprometimento financeiro.
Saiba mais:
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o seu caso específico. A legislação municipal está sujeita a atualizações — consulte sempre o Portal de Atendimento da Prefeitura de Florianópolis para os requisitos vigentes.
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